Спор о праве собственности на построенную в составе МКД автономную котельную дошёл до высшей судебной инстанции
В 2010 году ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», ныне переименованная в АО «Специализированный застройщик «Ипотечная корпорация Чувашской Республики», заключило в качестве застройщика с ООО «Управляющая компания «Сельский комфорт» инвестиционный договор для строительства автономной котельной на первом этаже многоэтажки в городе Новочебоксарске. Согласно пункту 1.2 договора, инвестор осуществляет финансирование строительства объекта и по окончании строительства получает право на оформление котельной в собственность. В свою очередь застройщик обязуется после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект инвестору по акту приёма-передачи.
Летом 2017 года стороны подписали акт приёма-передачи построенного объекта. Вскоре после этого право собственности управляющей компании на котельную было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Однако весной 2021-го один из жителей многоквартирного дома, где расположена котельная, обратился в Новочебоксарский городской суд с иском о признании котельной общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и прекращения права собственности УК на это нежилое помещение и движимое имущество в нём. Требования истца основывались на том, что котельная предназначена для обслуживания более одного помещения в МКД, а значит, в силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, является объектом общего имущества. Следовательно, инвестиционный договор, заключённый между ОАО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» и ООО «УК «Сельский комфорт» не мог являться основанием возникновения у ответчика права собственности на спорную котельную.
Рассмотрев дело, суд встал на сторону истца и прекратил право собственности управляющей компании на котельную. После этого ООО «УК «Сельский комфорт» обратилась с досудебной претензией к застройщику, в которой просила возвратить уплаченные за строительство котельной денежные средства в размере 6.463.600 рублей. Однако ипотечная корпорация отказала УК в удовлетворении претензии.
Поэтому в мае 2022 года управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Чувашской республики с иском к застройщику о взыскании с него неосновательного обогащения в размере 6.463.600 рублей.
Изучив материалы дела № А79-4658/2022, суд указал, что из содержания главы 60 ГК РФ следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счЁт другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.
Между тем, решением Новочебоксарского городского суда котельная признана общим имуществом собственников помещений в МКД, а право собственности ООО «УК «Сельский комфорт» на это помещение прекращено. В этих условиях правовые основания для удержания застройщиком денежных средств, полученных от УК, отсутствуют. Поэтому суд решил иск удовлетворить и взыскал с застройщика в пользу управляющей компании уплаченные ею средства в размере 6.463.600 рублей.
Застройщик с таким решением не согласился и подал апелляционную жалобу. В ней он заявлял, что оснований для взыскания неосновательного обогащения у суда не имелось, поскольку ипотечная корпорация работы по инвестиционному договору выполнила в полном объёме, что подтверждается актом приёма-передачи сдачи построенного объекта. И что сам по себе факт прекращения права собственности на котельную у истца не отменяет исполнения ответчиком своих обязательств по договору, не опровергает факт постройки объекта силами ответчика за счёт и по инициативе истца. Однако апелляционная инстанция не вняла этим доводам, оставив в силе вынесенный вердикт.
Застройщик подал кассационную жалобу, которая также не была удовлетворена. В этой связи ипотечная корпорация обратилась в Верховный Суд России. Разрешая спор, ВС РФ указал, что по смыслу статьи 1102 ГК РФ в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входит:
Вынося решения по настоящему делу и определяя на стороне застройщика неосновательное обогащение в размере уплаченных ему УК денежных средств за строительство котельной в рамках договора, суды исходили из преюдициального значения вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, которым помещение котельной и находящееся в нём движимое имущество признаны общим имуществом собственников помещений МКД, а право собственности УК на это имущество прекращено.
Однако из принятого судебного акта по иску одного из собственников помещений в МКД о признании спорного объекта общим имуществом не следует, что суд общей юрисдикции исследовал отношения общества и компании, связанные с заключением и исполнением инвестиционного договора, и давал им какую-либо правовую квалификацию. Вопреки выводу суда округа данные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела между сторонами возникли разногласия относительно правовой природы спорного договора, которые они назвали инвестиционным. По утверждению УК, данный договор является договором купли-продажи будущей вещи, в то время как застройщик считает его договором подряда. Из судебных актов по делу не усматривается, что суды устанавливали обстоятельства, обосновывающие данные разногласия и возражения.
Также ВС РФ в тексте своего определения подчеркнул, что в судебном заседании представитель УК, ссылавшийся на то, что котельная проектировалась как вспомогательный объект, предназначенный для обеспечения МКД тепловой энергией, не имела самостоятельного значения, на её строительство не выдавалось отдельного разрешения, построена одновременно с МКД и введена в эксплуатацию в 2005 году, не смог пояснить причину заключения с застройщиком в 2010-ом договора на её строительство, обеспеченного договором залога. При наличии противоречивых сведений о моменте возведения и введения в эксплуатацию котельной, за строительство которой УК уплатил ипотечной корпорации испрашиваемые денежные средства, суды данный вопрос не выясняли, соответствующие документы, в том числе разрешительную и проектно-сметную документацию, у сторон не запрашивали.
Наконец, Судебная коллегия ВС РФ не согласилась с доводом окружного суда о том, что строительство спорного объекта осуществлялось за счёт дольщиков, поскольку он носит лишь предположительный характер, не подтверждён имеющимися в деле доказательствами, это обстоятельство судами первой и апелляционной инстанций также не исследовалось. Поскольку суды не обеспечили полноту и всесторонность установления и исследования всех обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, ВС РФ определил принятые решения по делу отменить и направить его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
