Развитие ИЖС в нынешнем виде может привести к появлению сомнительных по качеству жизни посёлков, с дешёвыми каркасными домами и отсутствием инфраструктуры
Причина, почему такой продукт пользуется спросом, вполне понятна – в большинстве регионов максимальная сумма по субсидированной ипотеке – 6 миллионов рублей, то есть с учётом минимального первого взноса в 20% дом мог стоить 7,2 миллиона «рэ». Поэтому граждане, достаточно амбициозные, чтобы предпочесть коттедж городской квартире, но недостаточно состоятельные, чтобы потянуть самостоятельное строительство, предпочитали такие эконом-варианты.
Помимо «каркасно-щелевой» технологии или непригодного для российского климата фахверка, счастливых покупателей ждут и другие вызовы. Это, как правило, отсутствие центральной канализации (вместо неё застройщик может предложить сточные канавы вдоль обочины), необходимость самостоятельно решать проблемы с водоснабжением, узкие тёмные улицы, значительная удалённость от города и просёлочные дороги.
Наши коллеги из «Российской газеты» приводят оценку учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерия Лукинова, который полагает, что доля таких посёлков в регионах сейчас составляет 5-10%. Но лиха беда начало. Если развитие ИЖС ускорится и вектор изначально будет задан не верным, то таких посёлков может стать 30-60%. Перспектива у них примерно та же, что и у человейников – ветшание, постепенный отъезд более-менее благополучных граждан и заселение уже другими людьми. В том числе этническими группами, неблагополучными гражданами, которые лишись городских квартир, пенсионерами, малообеспеченными. Дощатый коттедж-скворечник без удобств запросто можно превратить в барак и подготовить к приёму нескольких жильцов вполне понятных категорий.
В России достаточно много «гетто-посёлков», говорит президент Федерации индивидуального жилищного строительства Рамиль Усманов. Основная причина их появления – желание девелоперов сэкономить. Один вопрос – отсутствие в районе элементарной инфраструктуры. Другой момент – строительство ставится фактически «на конвейер» (бригада заливает один за другим фундаменты, другая бригада возводит стены и так далее).
При этом отсутствие качественных типовых проектов или бездумное заимствование не подходящих для нашей страны европейских практик играет со строителями, а точнее, с конечными пользователями, злую шутку. «Элитные» коттеджные посёлки в итоге выглядят как аракчеевское военное поселение с выстроенными по линейке одинаковыми домиками, в которых соседи могут пожать друг другу руки через окно. Хотя, как минимум, вопросы с дизайном можно было снять, если не экономить на архитектуре и выбрать десяток качеств качественных типовых проектов на один объект.
Иногда посёлок рискует превратиться в непригодный для жизни и против воли застройщика – если, например, тот неверно рассчитал экономику проекта. Оказывается, что жителям областного центра, более состоятельным, ехать в посёлок неудобно из-за вечных пробок, а для тех, кто живёт рядом, цены на дома слишком высоки. В итоге начинается упрощение зданий, замена материалов на более дешёвые. А инфраструктура если и появится, то в перспективе, когда большая часть домов будет заселена и открытие каких-то учреждений станет экономически выгодно. При этом финал проекта запланирован через 10-15 лет.
Отдельной строкой идут проблемы с социальной инфраструктурой. Если уж на микрорайоны с десятками тысяч семей застройщики не считают нужным строить детские сады, школы и поликлиники, то для коттеджных посёлков на сотню человек не будут делать и подавно. Да и объективно пары сотен тысяч жителей не хватит, чтобы заполнить локальную школу, детсад, бассейн, окупить магазин.
Тем временем власти обещают за ситуацией присмотреть и дело на самотёк не пускать. Общественный совет при Минстрое России уже анонсировал комплекс предложений по развитию малоэтажного строительства. Упор в них предполагается сделать на социальную и транспортную инфраструктуру, комфорт и удобство. Хотя и очевидно, что за повышение качества придётся платить более высокую цену.
