Три главных посыла главы Банка России о возможных рисках кризиса на отечественном рынке жилья
Похоже, что власть приняла окончательное решение о поэтапном сворачивании ипотечных программ и «подмораживании» строительного бума 2010-х. В практической плоскости это уже выразилось в действиях крупнейших банков, которые начали вводить дополнительные комиссии, ударившие по застройщикам.
А вот объявить обоснование теоретическое было поручено никому иному, как главе Банка России Эльвире Набиуллиной. Что, в общем-то, справедливо. Во-первых, именно финансовый блок уже не первый год настаивал на таких мерах, пугая Правительство РФ ипотечным пузырём. Во-вторых, Эльвира Сахипзадовна, благодаря конспирологам и политикам-популистам, и без того имеет настолько высокий антирейтинг, что сильно повредить ей в общественном мнении уже мало что может. А потому на роль горевестника подходит идеально.
Итак, 30 января главная финансовая леди страны выступила с развёрнутым интервью для РИА-Новости, где, помимо всеми ожидаемых макроэкономических и геополитических раскладов довольно много рассказала про строительные перспективы. Какие же главные тезисы были высказаны?
Прежде всего, снова прозвучали предупреждения о рисках кризиса на рынке жилья, причиной которого может стать ипотечный бум. Средний срок ипотечного кредита вырос с 18-ти лет в 2020 году до 25-ти лет сейчас. По данным Объединённого кредитного бюро, объём выдачи ипотеки в России в декабре 2023 года вырос, по сравнению с декабрём предыдущего года, на 8% – до 1,03 триллиона рублей, средний размер нового ипотечного кредита достиг рекордных 4,45 миллиона рублей.
То есть происходит довольно неприятная вещь – чем доступнее становятся кредитные программы, тем глубже граждане влезают в долги. При этом жильё доступнее не становится, наоборот, ценники из месяца в месяц только растут. Понятно, что такая ситуация полностью устраивает девелоперов и строителей, которые получают стабильный финансовый поток. Банкиров устраивает уже несколько меньше, потому что параллельно с ростом закредитованности растут и кредитные риски. Наконец, больше всего страдают граждане, которые во имя покупки относительно скромной квартирки в мегаполисе скоро должны будут влезать уже в пожизненную кабалу. Разумеется, при этом малейшие проблемы в семье, бизнес или даже в глобальной экономике (вспомним ковид) могут привести к тому, что человек просто окажется на улице. Как сказала госпожа Набиуллина:
То, что происходит и происходило в разных странах с рынком жилья, для нас очень важный урок. Если на рынке жилья бум, то с большой вероятностью он может привести к кризису. Нам очень важно этого избегать, поэтому мы выступаем за сбалансированное развитие ипотечного кредитования.
По словам Эльвиры Сахипзадовны, нельзя путать доступность жилья и доступность ипотеки. Потому что даже если процентные ставки низкие, но человек должен брать больший объём кредита, – так как в результате массовых льготных программ выросли цены, – то это не означает повышения доступности жилья.
Второй тезис – грядёт сворачивание многочисленных льготных программ. Понятно, что власти постараются сделать это в максимально мягкой форме, применив различные целевые и адресные схемы, но факт остаётся фактом.
Глава Центрального Банка РФ напомнила, что за массовые льготные программы вообще-то платят другие налогоплательщики, которые не пользуются этими льготами. Поэтому программы, по мнению госпожи Набиуллиной, должны быть адресные, пример – семейная, сельская, дальневосточная ипотека. Они направлены на решение тех задач, которые не решаются рыночными методами.
Пока льготная ипотека на новостройки в России продлена до 1 июля 2024 года, при этом власти обсуждают изменение её параметров. И уж совсем странно выглядят льготные ипотеки для не самых нуждающихся слоёв населения, например, тех же айтишников. Наверное, только в Минцифры России могут объяснить, почему программист, получающий зарплату в пару сотен килорублей, получит квартиру за счёт бюджета, а вот врач, учитель или инженер, тоже выполняющие не самую простую работу, но за гораздо меньшие деньги, должны решать свои жилищные проблемы самостоятельно.
Наконец, третий посыл от главы мегарегулятора – рост цен на жильё должен замедлиться. Очень аккуратная формулировка. Речь вообще не идёт о том, что квадратные метры в хоть какой-нибудь перспективе подешевеют. Просто будут дорожать не так быстро. Да и то, оговорилась Эльвира Набиуллина, такой эффект стоит ожидать не во всех регионах:
Точно ждём существенного торможения темпов роста цен на жильё в целом по стране, потому что они были очень высокие. И если посмотреть последние два-три года, их нельзя объяснить тем, что какое-то время цены росли более низкими темпами. Но картина, скорее всего, будет различаться от региона к региону, так, как и взлёт цен в последние годы был разным в разных частях страны.
Тем временем по данным коммерческой статистики, новостройки в России с начала 2023 года подорожали на 15% – в среднем до 126.000 рублей за квадратный метр, вторичное жильё – почти на 14%, до 109.000 рублей за квадратный метр. На первичном рынке наибольший рост к середине декабря произошёл в Мурманске (+35%), Челябинске (+39%), Нижнем Тагиле (+43%), Магнитогорске (+46%) и в Махачкале (+107%). На вторичном – в Челябинске (+43%), Магнитогорске (+40%), Нижнем Тагиле (+34%), Новокузнецке (+32%) и Владикавказе (+30%).
